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京城純新盤價格漲不上去瞭 精裝改毛坯降成本
近期，住總萬科橙首次入市"低開"，拉開瞭2014年純新盤入市的大幕。據瞭解，作為去年土地成交熱的延續，今年上半年還將有多個純新盤入市。上周，《廣廈時代》實地探訪關註度較高的幾個純新盤，其中既有剛需盤，也不乏高端改善盤。價格方面，雖然都沒有最終確定，但是在相關部門價格審批的約束下，純新盤定價基本都選擇參照周邊在售項目甚至是二手房價格。
純新盤入市 價格預期平穩
據瞭解，上半年將有多個純新盤入市，這其中不乏日前已經低價開盤的住總萬科橙這樣的剛需盤。未來的兩個月，還將有龍湖艷瀾新宸、中冶德賢公館、京投銀泰·琨禦府等多個改善型或者高檔樓盤入市。
不難發現，在接下來入市的純新盤中，改善型樓盤數量占據瞭絕大多數。對此，業內人士表示，這與近一年土地價格持續走高有著直接關系。土地高成本下，開發商隻能寄望於開發高檔盤，以追求高溢價。
然而，在走訪純新盤的過程當中，開發商普遍對預期價格較為理性。甚至一些樓盤價格與周邊二手房價格持平。以京投銀泰·琨禦府為例，該項目相關負責人表示，預計開盤單價在80000元/平方米左右。要知道該項目周邊的二手房成交價格都已經達到70000元/平方米，而琨禦府精裝修還秉持著"不怕貴"的理念來設計，可見其價格預期並不像人們想象中那麼高高。業內人士表示，即將入市的純新改善盤，甚至是定位較高的高檔盤，入市價格預期平穩，意味著將不會給區域房價起到帶動作用，而是促使區域房價的穩定。
開發商報高價難獲批
開發商之所以對新盤入市定價保持理性，有業內人士表示，這與未來改善盤、高檔盤數量較多，從而遭遇較為激烈的競爭不無關系。而建委的價格審批政策的繼續嚴格執行，也給這些新盤定價蓋上瞭"蓋子"。
有業內人士透露，前一陣"被降價"的住總萬科橙實際上就是一個例子，價格審批受限是其比預期價格低出一截開盤的重要原因。"從其精裝改毛坯銷售，可以看得出來是價格沒有獲批，進而減配以求利潤。"
也有開發商表示，純新盤價格預期平穩，甚至在業內看來，個別樓盤價格預期走低，與目前樓市充斥著觀望情緒也有關系。"大傢共識的是，現在不管是剛需盤還是改善盤，蓄客量都在減少，在蓄客難的背景下，純新盤首次入市選擇'低開'策略也是一種建立高關註度的手段。"
新盤產品力整體提升
雖然純新盤入市的價格預期普遍趨於平穩，但是從產品力來看，整體都有所提升。以中冶德賢公館為例，135平方米以上的房源，都做到瞭客廳、雙臥朝南；而龍湖·艷瀾新宸100平方米以內的三居還做到瞭全明通透格局。
對此，業內人士表示，開發商越來越註重產品品質的打造，顯然與競爭有關系，但也折射出新盤首期入市雖然低開，但是開發商仍舊期待後期產品有更高的溢價空間。以住總萬科橙為例，在《廣廈時代》本次探盤中，該項目相關負責人就表示，4月二期入市的產品究竟是精裝還是毛坯暫時還沒有確定。可見，如果開發商仍舊期待未來以更多的附加值來爭取更高的溢價。文/張蛟
&信貸苗栗銅鑼信貸房貸台中神岡房貸emsp;大興·榴鄉橋板塊
中冶·德賢公館：四環邊的改善型板樓
物業類型：普通住宅
地址：大興南四環榴鄉橋東南角1200米
裝修：精裝
戶型：135-208平方米三居、四居
價格：待定(參照周邊二手房價格40000元/平方米)
區域交通：南四環自駕出行方便 臨近建設中的地鐵8號線
"從區域上來說，提起南四環，光一個'南'字就會讓很多人產生糾結。"銷售人員這樣介紹，"但南四環可以說是現在北京唯一一個不堵車的地方。項目處於中間的位置，能夠連接東西。"西側200米處為德賢路，同樣借力於新機場的興建，位於南四環中軸線上的德賢公館與南五環4公裡中軸路西的金地格林雲墅有不少相似之處。
15分鐘直徑范圍圈內，南至亦莊，北至崇文門，便捷連接亦莊線，德賢公館的15分鐘直徑范圍更顯廣泛。建設中的地鐵8號線將在項目一公裡處設立大紅門站，住宅周邊將有公交總站使業主直達。公交方面，825路公交車可連接亦莊線舊宮站，蒲黃榆快速路南北雙向六車道，使德賢公館所在板塊更具通達性，且道路狀況相對較好。區域內的主要交通幹道包括四車道舊宮東路，向西通往南苑，向東可達亦莊，廡殿路、小紅門路等區域內道路均為兩車道。
環境配套：商業廣場要到2016年建成 臨近多個公園
在與亦莊、崇文門新世界實現商業圈資源共享的基礎上，項目西側一路之隔的世界之花假日廣場商業綜合體也處於建設中，它將集購物、觀影、娛樂等於一體，包括一些非物質文化遺產的交易與展示，3000平方米的免稅店、五星級酒店、大規模的4D電影院等，規劃中2016年將投入使用，以滿足業主需求，帶動周邊商業經濟發展。德賢公館往西花鄉橋東北角，是天壇醫院新院址，包括1650個床位，1700個車位，其位於住宅區域10分鐘直徑圈內，將於2017年投入使用。
值得一提的是德賢公館周邊的兩岸五園，小龍河與涼鳳灌渠兩條水系，臨近中冶·德賢公館所在地，共同圈定出瞭舊宮北側金三角上的水岸綠洲。旺興湖公園占地共128公頃，由旺興湖公園、旺興湖郊野公園南區、旺興湖郊野公園北區三部分共同組成。碧海公園占地26公頃，大面積全綠植覆蓋。宣頤公園占地19公頃，另設有高爾夫球場等，可滿足業主們的一些娛樂需求，同時也讓德賢公館組團成一個天然氧吧。
然而在教育配套方面，距離德賢公館較近的僅限於北師大幼兒園、石榴莊小學等一些比較基礎的教育資源。整體來說德賢公館在教育設施上還有所欠缺，仍處於有待完善提高的階段。
銷售產品： 主推南北通透的改善型三居、四居
中冶·德賢公館由世界500強、實力央企聯合推出，規劃建築面積19萬平方米，以Art-deco建築風格為主打，全石材鑄造，綠化以高大喬木、灌木為主，顯山水田園風格，中西合璧。主推135-208平方米的三至四居大戶型，均為南北通透。車位配比為1：1.2，容積率在2.5，綠化率在35%。135平方米戶型包括三室兩廳兩衛，格局較為方正，主臥朝南，配套衛生間、衣帽間。173平方米四室兩廳三衛全南向雙套臥設計，采光效果佳，獨立儲藏間收納繁復，易於使用。180平方米三室兩廳兩衛，南向主臥套房，餐廚相連，生活方便。208平方米戶型包括四室兩廳三衛，大客廳朝南面寬超過5米，采光效果較好。
同時，項目自身具有"一環一帶一中心"的設計，項目區域內包含600米環形跑道，供業主晨練，兩側伴有綠色植物凈化空氣，"一帶"為區域內將有龍形水系貫穿，區域內中心廣場也可供業主休息娛樂。
據銷售人員介紹，在精裝交房的同時，住房也可能為業主配備中央空調、新風系統等設備，以使業主能夠享受更舒適的生活。在物業方面，銷售人員表示"負責公司與費用仍不確定"。中冶·德賢公館項目預計在今年6月首次開盤。文並攝/仵文悅
昌平·沙河板塊
灩瀾新宸：大中關村三胎房貸年息借貸增貸轉貸的低密度社區
物業類型：普通住宅
地址：昌平京藏高速22號出口北行3.5公裡
裝修：毛坯
戶型：一期開盤主力戶型：98平方米三居、115平方米三居、138平方米四居
預期價格：3百至3.5萬/平方米
區域交通：一條地鐵 兩大高速 實現區域無縫對接
根據"十二五"昌平規劃，沙河板塊將形成"創新產業-全程教育-城市住宅-商業配套"四維一體的中關村新核心區發展模式。因此，不難看出，海淀昌平協同發展的勢頭日益強勁。灩瀾新宸位於這一區位的中心板塊，東側緊鄰京藏高速，西側則是今年年內通車到北六環的京新高速。距離地鐵昌平線沙河高教園站約3公裡，未來在西側的公交總站乘車2-3站便可到達。同時，北側和西側緊靠中國石油、中國移動等產業巨頭的大本營，中關村人口及產業的外溢，將帶動沙河板塊的活躍，引發新一輪高端人潮的湧入。
環境配套：集教育、醫療、商業配套於一身的全功能復合社區
灩瀾新宸東側是沙河高教園，從幼兒園到大學一應俱全，與中關村共享優質教學資源。目前，有北師大、北郵、北航等7所高校進駐。另外，項目東側兩公裡的北師大附屬幼兒園、小學、中學一體的基礎教育配套也已落成，預計今年開始招生。小區內也將有一傢公立幼兒園入駐，目前正在洽談中。醫療資源方面，中國最大的"三甲"醫院--北大國際醫院就位於項目南側，今年將會投入使用。現有的解放軍261醫院以及沙河大學城東側正在規劃中的"三甲"醫院，將為周邊居民帶來完善的醫療服務。
據銷售人員介紹，小區內配有一個7萬平方米的商業配套，與項目南側10分鐘左右車程的永旺國際商城共同為業主提供相對完善的餐飲、休閑、娛樂一體化服務。
銷售產品：住宅部分為全明戶型設計 聯排別墅容積率僅為0.8
擁有約37萬平方米建築面積的灩瀾新宸共有住宅和別墅兩種房型，住宅容積率為2.0，聯排別墅僅有0.8，可以算是低密度社區瞭。整個小區引入百年褐石風格建築，搭配周邊大學城，盡顯人文情懷。項目分東西兩區，中間僅有一條小馬路之隔。今年6月左右將首先推出西區的小高層，但具體數量並未最終確定。
西區6棟小高層分別為12-15層高，樓體錯開排佈，南北向無任何遮擋，無論視野或是采光都不受影響。戶型主推98平方米舒漫三居、輕奢三居，115平方米尚禮三居，以及138平方米傢族四居和奢闊四居。值得一提的是，灩瀾新宸花園洋房的采光做得十分實用，98平方米三居南北通透，明廚明衛，雖隻有一個衛生間，卻也因為幹濕分離而大大提升瞭居住舒適度。115平方米三居是主打，共有66套，不僅設計瞭朝東的客廳並配有觀景陽臺，同時，雙主臥朝南，北臥室朝東的三面采光，加上一明一暗的雙衛設計，在保證采光的同時，也拉開瞭業主的無阻礙視野。對於初次開盤的售價，目前還沒有確切方案，"周邊的二手房現在已經賣到瞭3萬左右，此次即將售出的小高層估計會在3萬到3.5萬左右。"銷售人員說。此外，項目還有30餘棟聯排別墅，均為地上三層、地下一層設計，但今年內不會開盤。隨著中關村向北擴延的趨勢日益明顯，完善的配套設施吸引，加上高知高新人才的不斷湧入，人們對於高品質居住的需求也會更加旺盛，而灩瀾新宸無疑填補瞭這一區域的居住空白。
文並攝/方博
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-10/08122681440.shtml
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